OGGETTO: Parere legale ripartizioni spese riscaldamento

In genere le spese di ordinaria manutenzione, ad esempio: un rubinetto che perde, la corda dell'avvolgibile logorata, la sostituzione della resistenza elettrica dello scaldabagno, ecc. competono all'inquilino. Le spese di riparazione straordinaria invece competono al proprietario.
 
Per spese straordinarie, intendiamo che il locatore proprietario debba provvedere al mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo secondo l'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento all'inquilino durante la locazione ai sensi dell'art. 1575 del codice civile, e provvedere alle riparazioni necessarie.

Restano escluse le riparazioni di piccola manutenzione (art. 1576 Cod. civ.) previste dall'art. 1609, Codice civile, che sono quelle dovute, non a vetustà o caso fortuito, ma a deterioramento derivato dall'utilizzo delle cose che devono esser sottoposte a ordinaria manutenzione e che restano a carico dell'inquilino conduttore. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi.
La valutazione della categoria delle piccole riparazioni è rimessa all'apprezzamento del giudice di merito. Si precisa, a tal riguardo, che non competono al conduttore le riparazioni, seppure di piccola manutenzione, che concernono gli impianti interni alla struttura del fabbricato (per esempio le tubazioni dell'acqua incassate nei muri).

Non ci sono quindi regole precise per cui una spesa competa al proprietario e l'altra la paghi l'inquilino, ma solo delle indicazioni orientative. Molto dipende anche da quello che dice il contratto di locazione, nonché la sua tipologia.
In realtà, e per esperienza professionale, ogni questione si risolve trovando un ragionevole accordo preventivo tra le parti. Per esempio: se l'inquilino chiede l'installazione del boiler a gas in sostituzione di quello elettrico che non intende riparare perché antieconomico, sarà possibile stabilire di dividere la spesa al 50% ciascuno.
Anticipo che, se la manutenzione ordinaria (generalmente annuale) di caldaie e/o scaldabagni debba essere effettuata dal conduttore, la riparazione o sostituzione spetta al proprietario.
Quindi il conduttore esegue la manutenzione annuale del riscaldamento e/o del boiler (pulizia, controllo scarichi, taratura, etc.), il proprietario, invece, interviene quando questi si guastano o debbono essere sostituiti (il ciclo di vita di una caldaia, di regola, è di una decina d'anni al massimo, nel Vostro fortunato caso, ne sono trascorsi 11).

Da ultimo, consiglio di inserire nel contratto di locazione un richiamo ad una delle tante tabelle di ripartizione spese approvate dalle rispettive organizzazioni di categoria della proprietà e degli inquilini e che trovi d'accordo soprattutto i due contraenti, in modo da evitare futuri contenziosi su chi si deve accollare una certa spesa.
Qui di seguito, come da Vostra richiesta, un elenco sintetico, inerente alla sezione  RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO E PRODUZIONE DI ACQUA CALDA della "Tabella ripartizione oneri proprietario/conduttore" predisposta dalla Confedilizia., con relativo referente-obbligato alle spese (P= proprietario I= inquilino).


Installazione, rifacimento e manutenzione straordinaria impianto idrico, sanitario e gas P

Sostituzione delle apparecchiature e della rubinetteria del bagno e della cucina P

Installazione e sostituzione dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda P

Pulizia dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda in conseguenza dell’uso I

Allacciamento dalla rete sino ai contatori P

Manutenzioni ordinarie delle rubinetterie acqua e gas, in conseguenza dell’uso I

Sostituzione dei sifoni P

Disotturazione di elementi di raccordo alle colonne montanti ("braghe") P

Rifacimento integrale degli impianti autonomi di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda P

Sostituzione e riparazione di parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, tubazioni, valvole, canna fumaria, impianti (idrico, elettrico), avvolgimento pompe, sfitto, elementi riscaldamento, etc. P

Sostituzione e riparazione del bollitore dell’acqua calda P

Riparazioni e sostituzioni di parti accessorie delle apparecchiature I

Sostituzione di caldaia, bruciatore, cisterne e boiler P

Sostituzione di apparecchiature o parti di esse per danno accidentale (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri) limitatamente al danno accidentale I

Riparazione di parti accessorie delle apparecchiature: valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri; avvolgimento elettrico pompe I

Pulizia del bruciatore, della caldaia, del bollitore, delle canne fumarie I