Salve Avvocato,
Gent. sig. ..., -Sono a carico dell’affittuario le sole spese ordinarie, mentre quelle straordinarie restano a carico del locatore - Malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio, ciò non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore; questi, infatti, conserva un effettivo potere fisico sul bene locato, ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti. Il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli art. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, salvo a rivalersi nei confronti del conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo: come nel caso dei danni provocati dallo scoppio di una tubatura nel punto precedente al rubinetto d'uscita dell'acqua, con riferimento al quale la Cassazione (sentenza n. 4994 del 29/5/1996) ha ritenuto sussistere la concorrente responsabilità del proprietario e del conduttore. - Il conduttore si impegna a non introdurre o detenere nell’unità immobiliare e nelle sue pertinenze (box, cantine, garage, ecc.) sostanze infiammabili, fatti salvi minimi quantitativi per uso domestico, o sostanze esplosive, a non usare fiamme libere, a non eseguire riparazioni a caldo e prove motori, a non parcheggiare autoveicoli con serbatoio per GPL o gas metano. Alcune sentenze rilevanti in merito: - Anche se il contratto di locazione comporta il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento del bene, tale detenzione non fa venir meno i poteri di controllo, ingerenza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere sull’immobile locato, ancorché in un ambito diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti, onde impedire che i terzi subiscano nocumento. Tale obbligo importa che in ipotesi di danno riportato da terzi per la sua violazione, la responsabilità del locatore può concorrere con quella del conduttore in relazione ai rispettivi poteri e facoltà di controllo, senza alcuna presunzione a carico dell’uno o dell’altro. * Cass. civ., sez. III, 18 maggio 1984, n. 3063. - La norma dettata dagli artt. 1576, comma primo, e 1609 cod. civ., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite nel corso del rapporto, dal conduttore a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l’uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l’impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all’obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l’aveva ricevuta. * Cass. civ., sez. III, 8 febbraio 1990, n. 880, Faraone c. Russo. - L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d’umidità per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata. * Cass. civ., sez. III, 10 agosto 1991, n. 8729, Faggiani c. Sugaroni. - La riparazione degli infissi esterni dell’immobile locato (nella specie, per uso abitativo) non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l’art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da un uso anormale dell’immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell’art. 1575 c.c., ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l’uso convenuto. * Cass. civ., sez. III, 18 giugno 1991, n. 6896, Bucolo c. Saleo. - Le riparazioni di piccola manutenzione, le quali, ai sensi degli artt. 1576 e 1609 c.c., sono a carico del locatario di fondo urbano, sono quelle che risultino dipendenti non da vetustà o caso fortuito, ma da deterioramento prodotto dall’utilizzazione del bene locato, alla stregua di una valutazione d’insieme della modesta entità del loro valore economico, della destinazione dell’immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia del locatario, degli usi locali. (Nella specie, alla stregua del principio di cui sopra, la Suprema Corte ha ritenuto correttamente affermato dai giudici del merito l’obbligo dell’inquilino di provvedere ad eliminare l’eccessivo accumulo di fuliggine in una canna fumaria). * Cass. civ., sez. III, 6 maggio 1978, n. 2181, in Arch. civ. 1978, 1034. - La distinzione tra riparazioni ordinarie e straordinarie, prevista relativamente ai beni immobili negli artt. 1005 e 1025 c.c. in materia di usufrutto, uso ed abitazione, nell’art. 1576 c.c. per le locazioni e nell’art. 1625 c.c. per l’affitto di cosa produttiva, riguarda la materialità delle riparazioni sotto il profilo della tecnica edilizia, e non la funzione e le finalità del negozio giuridico cui detti beni si riferiscono. (Nella specie, la Corte di cassazione ha ritenuto corretta la valutazione del giudice di merito secondo cui le riparazioni all’intonaco, l’imbiancatura delle pareti, la riverniciatura di porte e finestre sono riparazioni ordinarie incombenti al conduttore). * Cass. civ., sez. III, 16 luglio 1973, n. 2061. - L’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la res nelle condizioni in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata. Il locatore non è però tenuto a compiere successive modificazioni e trasformazioni, non previste dal contratto, attinenti alla specifica idoneità dell’immobile all’esercizio di una determinata attività industriale o commerciale, per la quale è stato locato, anche se l’esecuzione delle opere di modificazione o trasformazione sia imposta da disposizioni di legge o dall’autorità sopravvenute alla consegna; né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per la realizzazione di tali opere, salva, l’operatività degli artt. 1592 e 1593 c.c. in tema di miglioramenti ed addizioni. * Trib. civ. Nocera Inferiore, 6 marzo 2002, n. 241, Filona c. Soc. SEA, in Arch. loc. e cond. 2002, n. 5. In allegato, uno schema riepilogativo della Confedilizia sulle ripartizioni spese conduttore/proprietario per garage ed annessi, utile come promemoria. Spero di averLe fornito sufficienti elementi per poter adoperarsi ad una bonaria risoluzione della questione. In caso, invece, siano necessari maggiori approfondimenti e ricerche, corredate dallo studio di apposita documentazione, potrà richiedere mio intervento, al fine di tutelare il Suo caso sotto ogni aspetto. Nel frattempo, lieta della Sua conoscenza e della fiducia accordatami, Le invio i miei più cordiali saluti.
Avv. Rossella Mileo
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